Анализ рынка недвижимости Москвы и регионов во 2 квартале 2016 г.

Рынок недвижимости – составная часть экономики

Прежде чем строить прогнозы, необходимо будет разобраться в том, что происходит в экономике сейчас. Что может рассказать нам анализ основных экономических индикаторов в текущем квартале, напрямую влияющих на цену квадратного метра жилья, формирование спроса и предложения на рынке?

Данный материал представляет собой глубокую и всеобъемлющую работу по изучению текущего положения на рынке жилой недвижимости и варианты развития событий на нем в ближайшей перспективе.

Рассмотрим текущую финансово-экономическую ситуацию в стране, в привязке к показателям, напрямую влияющим на стоимость м2.

Чем отличается данный материал от представленных с сети отчетов формирования стоимости недвижимости? В этой статье используются данные за большой временной период. И это позволяет провести более глубокую аналитику и обозначить тенденции возможного развития событий на рынке жилья.

Анализ динамики цен на недвижимость в первом полугодии 2016г. Тренд сформирован?

В настоящем разделе в целях большей достоверности показателей изменений стоимости квадратного метра рассмотрим графики для Москвы.

Московская область, другие регионы и областные центры России в большой степени будут коррелировать с показателями для столичного региона. Но для каждого - свой коэффициент

Достаточно широкая выборка изменения цены, основанная на авторитетных данных аналитических отделов крупных риэлтерских компаний, а также компаний - застройщиков позволяет фундаментально обозначить тренды и показатели в виде графиков.

Предлагаем Вам посмотреть на некоторые, на наш взгляд, самые показательные и обратиться к элементам технического анализа

 Анализ рынка недвижимости Москвы и регионов во 2 квартале 2016 г.

Что мы видим на графике рублевой стоимости приведенного м2 в Москве? Восходящий тренд, сформировавшийся еще с июня 2000 года (а 16 лет – вполне продолжительный период) – сломлен.

Ниже мы обязательно рассмотрим корреляцию и зависимость цены на недвижимость 2016 года в Москве и остальных  регионах России от других макроэкономических показателей. Скорее от них, нежели по результатам технического анализа, можно судить о перспективах развития дальнейшей цены. Тем не менее существуют некоторые ближайшие уровни поддержки стоимости недвижимости для MSK. Это 165 000, 150 000, 145 000 и 135 000-140 000 руб./м2 приведенной площади (усредненные показатели по площади, районированию, эксплуатационному сроку жилфонда).

Конечно, резкого обвала рынка недвижимости не произошло. Более того, можно сказать, что цена в рублях изменилась не сильно. Если рассмотреть график на менее длинном интервале, то все выглядит более спокойно и даже обнадеживающе. 

график падения цены на недвижимость в МСК

Цена недвижимости становиться привлекательнее?

Однако, мы прекрасно знаем, что цена рубля на валютном рынке снизилась по отношению к основным мировым валютам практически вдвое. Рубль, благодаря ряду факторов, вырвался из продолжительного коридора стабильного курса(как раз в этот период мы наблюдали устойчивый рост стоимости м2 квартир и домовладений) и при своей высокой волантийности находится в районе отметок 65-70руб./доллар

график доллар-рубль к анализу стоимости м2

При этом, при условии стабилизации и роста цены на нефть, как основной индикатор, все еще, пополнения источников поступления доходов для Российского бюджета, есть некоторая вероятность дополнительного снижения стоимости доллара по отношению к рублю. Например, при преодолении уровня поддержки в 65 руб./доллар, по данным теханализа, цена может опуститься и до уровней поддержки в 55-57 руб./доллар. 

 Анализ рынка недвижимости Москвы и регионов во 2 квартале 2016 г.

При таком развитии событий уровень общей инфляции в экономике РФ будет замедляться, а цена на недвижимость может вновь стабилизироваться и развернуться в сторону роста. Ведь в долларовом эквиваленте стоимость м2 упала пропорционально падению российской валюты – то есть практически в 2 раза.

Динамика цены недвижимости в долларовом исчислении

график цены м2 с 2000 по 2016 год

На графике мы видим значительное и очень сильное падение цен за период снижения стоимости рубля. В грубом приближении можно назвать изменение долларовой стоимости обратно пропорциональным рублевым показателям. Очень условно, но все-же можно предположить, при условии стабилизации мировых цен на энергоносители в районе 50-60 долларов, приостановку падения цен на уровне поддержки в районе 1600 – 1750 долларов\м2.

Об этих уровнях говорит технический анализ графика приведенной цены, а также очень важный график цены в долларах за м2 в Москве с корректировкой на денежную массу. Это график, который показывает нам сколько долларов «напечатали» за этот период, что в достаточной мере учитывает и долларовую инфляцию. То есть показывает, сколько недвижимость «действительно» стоит.

И не трудно заметить, что в этом разрезе, недвижимость в столице в июне 2016 года уже подешевела до уровня 2002 года! Такая стоимость уже начинает быть значительно более привлекательной для обладателей капиталов в иностранной валюте. Это обстоятельство может вызвать интерес к рынку недвижимости у иностранного инвестора. Столичное жилые м2 – вполне ликвидны и являются традиционным объектом для инвестиций. Заинтересованность иностранного капитала также может оказать дополнительную поддержку цене. 

Цена недвижимости в долларах-график 2016 с корректировкой на денежную массу

Длительное время динамика долларовых цен и рублевых была очень увязана и практически идентична. Сейчас же графики сильно разошлись. Учитывая достаточно свободную политику ЦБ РФ в области формирования курса рубля к мировым валютам, и предпосылки к созданию рыночной экономики, стоимости в рублевом и долларовом эквивалентах должны со временем постепенно приходить к более коррелируемым значениям. Если более просто – «подтягиваться» друг к другу. А это значит, на сегодня, что рублевой стоимости м2 «придется» снижаться, а «долларовой» - расти, при положительной динамике дальнейшего развития экономики.

От чего зависит цена на м2? Аналитика основных факторов

На что же еще необходимо ориентироваться при попытках спрогнозировать цену на недвижимость как в Москве и МО, так и в любом городе России? Конечно-же, на показатели экономики в целом. Вот небольшой обзор тех величин, от которых непосредственно зависит положение дел в экономике, в том числе и рынках недвижимости.

Прежде всего, это доход и уровень занятости населения. Так, по данным Росстата среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников по полному кругу организаций в целом по экономике Российской Федерации в первом квартале 2016 г. составила 34 000 руб., что является практически равным показателям того же периода прошлого года. Соответственно, с учетом инфляции, реальные доходы граждан падают. Об этом говорит и показатель уровня Реальной среднемесячной начисленной заработной платы. По предварительным данным Росстата в 2015 году он составил лишь 90,4% к цифре предыдущего периода. Такого падения не наблюдалось даже в 2008-2009 годах.

Отсутствие доходов усугубляется наличием такого явления, как безработица. Так, по данным Росстата, численность безработных в апреле 2016-го года, по сравнению с апрелем 2015-го года увеличилась на 100 000 человек, что составляет целых 2,3%. Естественно, что в таких условиях население все меньше думает о накоплениях и дорогостоящих покупках, к которым, безусловно, относится недвижимость. В подтверждение этому – график прироста (убыли) сбережений граждан. На нем четко видно, что в 2014 году провал показателей больше. Чем в печально известном 2008-м.

Анализ рынка недвижимости 2016 - доходы домохозяйств

Индекс потребительских ожиданий.

Такой индекс – более общий инструмент, охватывающий многие сферы экономической деятельности. Но тенденции потребителя он отражает вполне точно. Так, в 1-м квартале 2016 года, мы видим снижение индекса потребительской уверенности в РФ до уровня 2015 года.

Индекс потребительских ожиданий 2016 - анализ стоимости м2

Кроме этого нужно отметить и снижение индекса благоприятности условий для сбережений, и что более важно, индекса благоприятности условий для крупных покупок. Как видно из графика, он опережает несколько падения индекса сбережений.

показатели уеренности в покупке недвижимости

ВВП и стоимость жилья

Стоимость жилого квадратного метра зависит от общего состояния экономики страны. Это ясно. И что мы имеем в 1-м квартале 2016?

Основной показатель развития экономики – ВВП (Валовый внутренний продукт).

Показатели роста (падения) ВВП в 1-м квартале оставляют желать лучшего. По темпам роста(а в нашем случае – падения) ВВП Россия по предварительным данным Росстата занимает в 2016 году почетное предпоследнее место не только среди стран с развитой экономикой, но и стран БРИК, пропустив вперед только Бразилию.

Анализ стоимости недвижимости в привязке к ВВП 2016

Схожие показатели и по динамике роста потребительских цен. Рост цен больше наблюдается только в Бразилии. Только по падению промпроизводства Россия смогла снизить темпы по сравнению с прошлым периодом. Негативные процессы на рынке недвижимости вполне соответствуют ожиданиям и общей динамике экономической ситуации в России.

Корреляция цены за м2. Индекс РТС - основной индикатор

Однако, цена недвижимости – индикатор развития экономики. А не наоборот. Цена формируется на основании вышеизложенных опережающих показателей и индикаторов. Но какой же из показателей является наиболее приемлемым при определении перспектив развития динамики ценовых показателей на недвижимость?

Рассмотрим корреляцию цены за м2 Московской недвижимости со значениями индекса РТС – одного из основных показателей рынка ценных бумаг и в целом, финансово-экономических показателей отраслей народного хозяйства в РФ.

Анализ рынка недвижимости 2016 - 1 квартал - индекс РСТС

Для корректности и безотносительности к курсовым колебаниям возьмем график в привязке к евро. Наблюдая за взаимосвязью графика индекса РТС(сиреневый) и приведенной ценой за м2 недвижимости, можно со всей определенностью сказать, что график цены «следует» за графиком РТС с некоторым отставанием, при этом сглаживая его повышенную волантийность. Иными словами, если график РТС с 2000 года по 2008 г. имел восходящий тренд, то и недвижимость с некоторым отставанием, но росла. И наоборот. С 2008 года РТС – в нисходящем тренде. И, соответственно, график стоимости жилого квадратного метра с определенным отставанием – снижается.

В настоящее время линии значений графиков расположены не слишком далеко друг от друга. Если учесть, что график стоимости квартир и домовладений имеет определенную инерцию, можно предположить, что при дальнейшем росте индекса РТС, стоимость м2 еще какое-то время может продолжить снижаться, прежде чем поменять тренд. Если же РТС продолжит падение, то «утянет» за собой и стоимость м2, правда, опять-же с оговоркой на инерцию, но падение в этом случае, все же будет сильнее.

Чего ждать? Анализ предполагаемых тенденций.

Мы перечислили факторы, являются драйверами цен – относительно низкая цена в инвалюте, продолжающаяся господдержка строительной отрасли, все еще работающая схема вложений с целью «защиты от инфляции», значение которой в последнее время выросло.

Антидрайверы – падающая покупательская способность, потребительский спрос, растущий объем предложений на рынке, общее снижение финансово-экономической активности в связи с падением ВВП.

Что в такой ситуации предпримут застройщики и как себя поведет рынок вторички? Ждать ли повторения 2008 года? Попробуем ответить и на эти вопросы. Предположим 2 варианта – получше и похуже. И отбросим крайние – самый хороший и самый плохой.

При «неплохом» варианте – цены на нефть стабилизируются не ниже отметок 50-60 долларов за баррель, санкции в отношении России постепенно смягчаются, новых негативных факторов не наблюдается. При этом варианте можно будет предположить следующее:

  • Покупательский спрос постепенно восстанавливается
  • Деловая активность растет
  • Рублевые цены на недвижимость стабилизируются. Тренд цены медленно разворачивается в сторону роста
  • Цена за м2 в долларовом эквиваленте имеет устойчивый растущий тренд
  • Стимулирование строительной отрасли при помощи государственных программ поддержки отдельных групп населения сохраняется
  • Застройщики регулируют объем предложения на рынке, не давая ценам опуститься ниже порога рентабельности производства м2

При «плохом» (но не самом плохом) варианте – цена на нефть не может выйти за уровень сопротивления 50-55 долларов и стабилизируется на более низких уровнях (в районе 40-45), санкции против России затягиваются, возникает вероятность новых экономических или геополитических негативных факторов. Тогда возможно такое развитие событий:

  • Спрос на недвижимость падает устойчиво – это давит на цены
  • Дорогой сегмент в том числе «большие площади» - падают опережающими темпами
  • Рублевые цены продолжают снижение
  • Валютные цены за м2 стабилизируются на текущих отметках, сохраняя волантийность
  • Стимулирование отрасли в области жилищного строительства участием государственных программ поддержки отдельных групп населения сохраняется уже не в полном объеме, подталкивая к еще большему падению спроса
  • Вынуждены уйти еще часть средних и слабых игроков
  • Появляются долгострои
  • Застройщики вынуждены идти по пути дальнейшего «снижения издержек»
  • На этом фоне общее качество строительства жилья снижается
  • Комфортабельность и удобство предложений на рынке м2 также может снизиться -потребитель не в силах будет его оплатить
  • При наличии большого объема предложения, продавцы вторички, для которых зачатую ситуация становиться безвыходной, а продажа – срочной, также дополнительно будут давить на снижение цены и добавлять общей нервозности и волантийности на рынке жилой недвижимости

Прежде чем принять решение о покупке или продаже квартиры или дома, желательно иметь наиболее полную картину происходящего на рынке и определить все необходимые параметры для принятия решения. Конечно-же данный аналитический материал не носит рекомендательный характер. Но, надеемся, что исчерпывающую информацию по анализу стоимости квадратного метра недвижимости как в Москве, так и в других городах России вы смогли получить.



11111 Рейтинг 5.00 [37 Голосов]
Поделиться статьей:

Евгений Коротов 07.07.2016 - 09:25 Ответить
Оценить

32

0
Евгений Коротов Евгений Коротов
Если бы такие выкладки и подробно разжеванное я нашел раньше, то видимо еще немного потерпел бы с покупкой. Пусть бы деньги еще в банке полежали.. Еще если будут писать такое - буду следить в будущем.

Чтобы оставить комментарий зарегистрируйтесь или войдите на сайт