Анализ цен на квартиры в Москве и регионах по итогам 3-го квартала 2016 года

Как определить направление тренда и спрогнозировать ближайшие перспективы движения цен на жилую недвижимость. Анализ цен на квартиры в Москве и регионах по итогам 3-го квартала 2016 года с подробным «разбором полетов» позволит сориентироваться в движениях на этом рынке и может помочь принять правильное инвестиционное решение.

Анализ текущей цены жилой недвижимости

Для начала, как обычно, исследуем динамику цен за прошедший период. Поскольку самым исследованным и «живым» рынком неизменно является столичный рынок, будем отталкиваться от его значений. Хотя последнее время наметилась тенденция к уменьшению корреляции Московских и региональных значений стоимости м2. Но об этом немного позднее.

Итак, по результатам истекшего третьего квартала мы можем наблюдать некоторую стабилизацию спроса на столичную недвижимость, выразившуюся в небольшом отскоке от минимальных значений, зафиксированных в октябре-ноябре 2016 г. Почему мы говорим пока только о стабилизации спроса, но не говорим о его увеличении? Вопрос вполне резонен, если смотреть на рублевый график изменения цены на недвижимость. 

Привязка цен на квартиры к колебаниям валют

Именно поэтому мы всегда рассматриваем такую долгосрочную инвестицию в привязке к иностранным валютам дополнительно.

Динамика же изменения цены на жилье в долларовом эквиваленте оставляет желать лучшего. Конечно же она следует за рублевыми показателями курса валют, в привязке к ним.

Несколько окрепший в последнее время рубль и скорректировал графики вверх. Анализ цены м2 жилой недвижимости

Но даже дорожающий временами рубль пока не в силах потянуть цену на жильё в новостройках столицы за собой.

Как некоторые колебания имеются, но пока то глобальное падение на 50 %, которое наблюдалось из-за скачка инфляции, отыграть не то что не удается, а даже и тенденции к такому отыгрыванию пока не наблюдается. Это отчетливо видно на графике долларовых цен.

Цена за м2 в Москве на жилье - анализ Привязка цены м2 к показателям экономики

Экономика России в целом показывает в сравнении с некоторыми развивающимися странами определенную стабильность. Об этом говорят и макроэконормические показатели статистики.

ВВП во втором квартале практически не снизился в сравнении с предыдущим периодом. 

Однако, по сравнению с развитыми экономическими моделями динамика оставляет желать лучшего. Наблюдается падение, которое выделяется на фоне экономик других стран. Это падение компенсируется сейчас вливаниями в бюджет инъекций из различных резервных фондов, но их размер конечен. Надо срочно выходить на положительную динамику.

ВВП России - к анализу цен на м2

Анализ потребительских показателей и рынка недвижимости 

Стабильные данные по безработице так же внушают некоторый оптимизм. Как в России, так и в столичном регионе безработица к 3-му кварталу несколько снизилась. Но все же в нашей модели это не самый главный показатель. Не будем здесь разбирать подробно причины этого и взаимосвязи данных по безработице и потребительской активности населения. Конечно же, корреляция есть, но не столь существенная, как в развитых экономиках. 

Стоимость недвижимости и безработица

В московском регионе безработица, как всегда, ниже чем в целом по России. И снижается дополнительно.

Безработица в Москве и МО влияет на цены жильяОпережающий индекс потребительских ожиданий развернулся в сторону роста, однако мы бы не поддерживаем оптимизма по этому поводу. Стоит взглянуть на график реальных денежных доходов населения (как пример, приведем доходы москвичей и жителей области), который расскажет нам об отсутствии роста этих доходов даже в рублевом эквиваленте. Что уж тут говорить о привязке к более устойчивым валютам.

Индекс потребительских ожиданий к анализу стоимости м2Пессимистические прогнозы роста цен в связи с позицией властей

На этом непростом для рынка жилья фоне мы слышим ряд заявлений о вероятном сворачивании программ господдержки строительства жилья. Скажем прямо – не самое удачное время.

И придуманное «перекладывание» всей ответственности за привлекательность отрасли на банковский сектор похоже скорее на спешно придуманную отговорку, чем на взвешенную и продуманную долгосрочную политику.

А ведь строительная отрасль является локомотивом всей экономики. Или весь бюджет дорожникам отдать запланировано? Так там еще с коррупцией надо бы вопрос решить для начала. 

Банки тоже лишены значительной доли ликвидности сейчас. Отдать им рычаги управления – определенный риск. Хотя бы риск того, что как любая коммерческая организация, банки будут озабочены в первую очередь, получением прибыли, а не развитием той или иной отрасли. И это – нормально.

Новостройки Москвы и МО - стабилен ли рынок? 

Таким образом, те стабильные показатели по вводу жилых домов, которые мы видим сейчас, это очень шатко. При этом ведь и они не растут. В 3-м квартале 2016 года в России сдали порядка 18 млн. м2 жилья - мы находимся на уровнях 2014 года. И это с учетом полного объема господдержки. Если же ее снимут, объемы могут «поползти» вниз.

ввод жилья в России 2016

Московский регион строиться сейчас за счет «расползания» застройщиков по области. Это можно увидеть на графиках.

график объема строительства в Москве и МО 2016 - 3-й кварталСтабильность строительства квартир в столице все же обеспечивается не только более высоким уровнем платежеспособности населения, но и самой высокой инвестиционной привлекательностью объектов недвижимости за счет их ликвидности.

Однако, с падением доходности от аренды, которое может произойти вследствие уменьшения доходов граждан и перераспределения приоритетов в потребительской корзине, инвестиционная привлекательность так же может снизиться.

К тому же контролирующие этот сегмент экономики органы тоже постепенно «поджимают гайки».

Стоимость квартир в регионах – «лакмусовая бумажка»

Индикаторами Общероссийского тренда могут стать ценовые показатели региональных рынков жилой недвижимости. А положение на них пока не утешительное.

Цены на квартиры в большинстве регионов находятся в достаточно долгосрочном нисходящем коридоре – они падают. 

Отрыв цен на квартиры московского региона от остальных значительно увеличился. Но этот разрыв не должен оставаться большим по целому ряду причин, и корреляция должна быть восстановлена.

В таком случае есть 2 варианта развития событий. Или Московские цены начнут сползать вниз под давлением Общероссийской динамики, или цены за м2 в регионах станут подтягиваться к столичным. Пока покупатель не сильно жаждет дополнительно «разогревать» рынок жилья. Даже в столице доходы населения сокращаются (даже по сранению с прошлым - не самым лучшим годом). Это точно может стать причиной падения спроса на квартиры.

Спрос на квартиры в Москве и МО зависит от доходов населенияПерспективы рынка жилых м2

Как и в предыдущем материале, рассмотрим 2 умеренных сценария развития рынка жилой недвижимости. Почему умеренных? Недвижимость – не тот товар, динамика которого опережает события. Он, скорее – результат, отражающий реальную действительность в экономике регионов и страны в целом. 

Вариант оптимистичный

После победы Трампа на выборах в США, многие уже стали мечтать о новом инвестиционном дожде, накрывающем Россию. Давайте будем более сдержаны, но все же предположим, что санкционная политика некоторых стран в отношении России несколько смягчится в течении ближайшего времени.

Новые деньги появляются в экономике и постепенно «разворачивают» линию тренда цены на жилую недвижимость вверх.

При этом Московские м2 все же должны еще начать больше коррелировать с региональными, и ликвидировать диспропорцию с долларовой ценой. 

Эти два фактора будут являться сдерживающими для роста столичных цен на квартиры в ближнесрочной перспективе. 

Вариант пессимистичный

Не будем рассматривать крайние варианты (такие, например, как отмена или изменение результатов выборов в США). Просто допустим, что:

  • Предвыборные обещания под натиском различных лобби выполняются не столь активно
  • Политика защиты доллара, которую Россия «посмела» потревожить, должна выполняться неукоснительно.

Тогда:

  • Новые деньги в экономике России пока не появляются.
  • Резервные фонды постепенно тают.
  • Бюджетные и иностранные инвестиции не наращиваются. 

Цена на жилую недвижимость регионов из-за отсутствия спроса продолжает плавное и незначительное «сползание» вниз, все более вовлекая в этот нисходящий тренд цену на московские м2.

Самые дорогие квартиры «зависают» в ожидании лучших времен. 

Думайте, следите за событиями, читайте нашу аналитику. Мы без всяких приукрашиваний стараемся проанализировать показать наибольшее количество факторов, влияющих на формирование цены за м2 квартир в регионах и столице. Благодаря мнениям нашей аналитической группы и экспертов, мы регулярно знакомим своих читателей с вариантами развития событий в области формирования цен на жилье. Этот материал не является для вас рекомендацией и предполагает самостоятельное принятие каких-либо решений, но надеемся, что он был интересен и полезен. 



11111 Рейтинг 4.98 [64 Голосов]
Поделиться статьей:

Чтобы оставить комментарий зарегистрируйтесь или войдите на сайт