Покупка новостройки: подводные камни ранней оплаты квартиры

Приобретение квартиры в новостройке – это, с одной стороны, широкие возможности, а с другой – немалый риск. Особенно если деньги отдаются за квадратные метры, которые существуют пока лишь на бумаге. Есть много нюансов, которые нужно учесть, чтобы не остаться с носом. В этой ситуации защитить интересы покупателя призван договор долевого участия. Порядок его заключения прописан в федеральном законе № 214. Однако тут есть сразу два «но»:

  • закон этот не является 100%-ной гарантией того, что у покупателя не возникнет проблем;
  • по ФЗ-214 работают не все застройщики (по разным оценкам, от 70 до 90 %).

Но вернемся к нашей теме – покупка новостройки. Подводные камни, которые могут всплыть при ранней оплате квартиры, мы частично описали в статье «Новостройки на стадии котлована – риски и выгоды». В частности, чтобы избежать ситуации, когда дом так и не будет достроен, нужно тщательно проверить застройщика. Тут-то и может выясниться, что он пока только оформляет разрешение на строительство или документы на земельный участок. Или что ни один проект так и не был доведен «до ума». А если покупатель планирует приобрести новостройку в кредит, нужно особое внимание обратить на процент. Он может быть настолько высоким, что нивелирует выгоду от покупки жилья на стадии котлована.

Показателен такой случай:

Частному предпринимателю Сергею Н. удалось убедить банк выдать ему кредит на покупку 2-комнатной квартиры в строящемся доме в Подмосковье. Согласно договору, на период строительства процентная ставка превышала обычную на 2,5 %. После перехода квартиры в собственность ставка должна была снизиться. Однако дом не был сдан вовремя, и Сергею Н. пришлось более года выплачивать ипотеку по повышенной ставке. В итоге квартира обошлась ему в ту же сумму, сколько другие покупатели заплатили за уже готовое жилье.

Приобретение квартиры в новостройке у застройщика

Общеизвестно, что при покупке жилья в доме, который еще не начали строить, можно сэкономить примерно 30 % стоимости квартиры. Однако, согласно ФЗ-214, застройщик не может заключить с покупателем договор долевого участия и, соответственно, взять с него деньги на строительство, не получив предварительно:

  • разрешение на возведение многоэтажки;
  • право собственности либо аренды на землю.

А на оформление соответствующих документов, да и вообще на подготовку к строительству уходит год-полтора. Чтобы не терять время понапрасну, застройщику приходится начинать возведение дома без привлечения средств дольщиков (и тогда покупка жилья на стадии котлована невозможна) либо использовать полузаконную схему продажи квартир в строящемся здании.

Предварительный договор

Одной из таких схем является покупка новостройки по предварительному договору. Само по себе его заключение не является противозаконным. Но важно понимать: такой договор не подлежит регистрации. А значит, право собственности не передается. По сути, это документ, в котором стороны заявляют о своем намерении заключить в будущем  договор долевого участия или купли-продажи уже готовой квартиры на определенных условиях. Загвоздка в том, что при заключении предварительного договора застройщик не вправе требовать с покупателя деньги. Ведь передачи товара – в данном случае квартиры – не происходит. Тем не менее застройщики, пользуясь правовой неграмотностью дольщиков, умудряются добиться от них оплаты полной стоимости жилья. Причем деньги принимаются как:

  • стопроцентный задаток
  • либо как гарантия платежеспособности покупателя.

Таким образом, покупка новостройки по предварительному договору – это большой риск. Ведь застройщик может впоследствии отказаться от заключения полноценного договора. И тогда доказать свое право собственности на жилье не получится даже в суде. Яркий пример – плачевная ситуация, в которой оказалась бухгалтер частной фирмы Мария Дмитриевна К. Застройщик предложил ей заключить договор долевого участия, правда, предварительный. Не заметив подвоха, женщина согласилась. Но когда строительство подошло к концу и настала пора оформлять квартиру в собственность, выяснилось, что прав на нее Мария Дмитриевна не имеет. Ведь застройщик так и не заключил с женщиной полноценный договор долевого участия.

Рассрочка

Покупка новостройки: подводные камни ранней оплаты квартиры

Покупка новостройки в рассрочку – вариант, который, безусловно, заслуживает внимания. Он выгоден как застройщикам, которые стремятся побыстрее реализовать квадратные метры, так и покупателям, которые не всегда имеют возможность сразу оплатить полную стоимость квартиры. Многие выбирают его еще и потому, что не хотят связываться с банками. Однако и у этого варианта есть свои подводные камни:

  1. перед подписанием договора о рассрочке следует тщательно изучить последствия, которые наступают в случае просрочки платежа. Застройщик может выдвинуть «драконовские» условия, и тогда такой вариант оплаты окажется совершенно невыгодным;
  2. также нужно учесть процент удорожания квартиры. Как правило, этот показатель не превышает 3 % от остатка стоимости жилья в месяц;
  3. очень важно изучить прописанный в договоре порядок, в соответствии с которым будет осуществляться переход права собственности к покупателю. Здесь тоже могут быть неприятные сюрпризы.

Покупка новостройки в рассрочку подходит далеко не всем, поскольку срок погашения задолженности довольно короткий, а суммы ежемесячных выплат существенные.

Стоит ли покупать у подрядчика?

Покупка новостройки: подводные камни ранней оплаты квартиры

Однозначно ответить на этот вопрос сложно. С одной стороны, соблазн велик, так как зачастую подрядчик продает квартиры дешевле, чем застройщик. А с другой стороны, высока вероятность столкнуться с серьезными проблемами. Покупка новостройки у подрядчика – предприятие рискованное, ведь он не работает по ФЗ-214. Чтобы избежать неприятных ситуаций, убедитесь в том, что:

  •  договор долевого участия (если подрядчик владеет квартирой на основании этого документа) зарегистрирован в органах Росреестра;
  • подрядчик имеет документы, подтверждающие, что жилье полностью оплачено;
  • в договоре указана именно та квартира, которую вы намерены купить;
  • подрядчик имеет возможность заключать договор уступки прав требования.

Непростое это дело – покупка новостройки: подводные камни подстерегают покупателя на каждом шагу. Поэтому так важно внимательно изучить информацию по данному вопросу и оценить все имеющиеся варианты. Чтобы упростить вам задачу, предлагаем ознакомиться с другими статьями полезными для покупателей новостройки на нашем сайте. Они помогут разложить все по полочкам и сделать правильный выбор. И напоследок посмотрите видео о том, на что стоить обратить особое внимание при покупке квартиры в новостройке:



11111 Рейтинг 0.00 [0 Голосов]
Поделиться статьей:

Сергей Гладков 29.07.2015 - 17:27 Ответить
Оценить

2

0
Сергей Гладков Сергей Гладков
На стороне покупателя должно быть прежде всего само государство. То есть создавать не какие - то размытые законы, в которых есть лазейки для аферистов, а четко прописанные, за нарушение которых неизбежно реальное наказание. А то получается игра в рулетку - повезет - не повезет.

Аделаида Софонова 25.07.2015 - 13:35 Ответить
Оценить

0

0
Аделаида Софонова Аделаида Софонова
В нашей пародоксальной стране существует множество недоработок в законах, что, даже при заключении любых юридически грамотных договоров, не один гражданский покупатель у самого благонадежного застройщика не защищен от потери денег или любой аферы. Поэтому, на мое исключительно личное мнение, лучше чуть переплатить и купить уже квартиру в новопостроенном сданном доме, чем вкладываться в любые виды долевого строительства.

Чтобы оставить комментарий зарегистрируйтесь или войдите на сайт