Анализ рынка недвижимости в Ростове-на-Дону во 2 квартале 2016 года

Ко второму кварталу 2016 года средняя приведенная цена жилой недвижимости, по данным наших партнеров и ведущих аналитических агентств, расположена на уровне 60 000 руб./м2. Приведенная цена является средним показателем, не учитывающим районирование объекта, его площадь и срок эксплуатации. Проведем небольшой анализ рынка недвижимости г. Ростова-на-Дону  и график изменения цены на жилье за последние 1,5 года.

падение цен на недвижимость в Ростове 2015-2016

Как видно, цена на недвижимость за м2 в Ростове-на-Дону имеет динамику к снижению и находится сейчас в районе отметок 60 тыс. рублей\м2. Еще раз отметим, что такая средняя цена сформирована с учетом дорогих предложений в центре и «долгоиграющих» вариантов по цене «выше рынка». Реальная же цена, по которой происходят сделки отличается в меньшую сторону еще порядка 10, и даже 20 %. 

Динамика цен на жилую недвижимость в Ростове в 2015-2016 г.г. целиком и полностью повторяет Общероссийскую картину и график изменения цен за м2 в Московском регионе.

При этом причино-следственные связи снижения стоимости жилья, описанные в статье "Анализ рынка недвижимости Москвы и регионов во 2 квартале 2016 г." полностью подтверждаются. Однако, обратим внимание на особенности положения региона в Общероссийском масштабе.

Выборочный анализ региональных факторов, влияющих на цену м2 в Ростове

По данным Росстата, основные показатели экономики по Ростовской области, которые прямо и косвенно влияют на изменение стоимости м2 в областном центре – Ростове, изменились следующим образом:

Производство продукции и строительтсво

Индекс промышленного производства (по отдельным видам экономической деятельности) за январь-март 2016года, по сравнению с январем-мартом 2015года составил 109,4 процентов.

Сельское хозяйство. К апрелю 2016, поголовье КРС уменьшилось по сравнению с апрелем 2015г. на цифру порядка 3,2%, свиней – наоборот, увеличилось на 6,7 %, овец и коз – увеличилось на 0,5%. Производство скота и птицы на убой (в живом весе) за I квартал 2016 года, по сравнению с тем же периодом 2015 года, увеличилось на 2,5 процента, молока - на 0,1 процент, яиц - на 13,5 процентов. Можно сказать, что это – неплохие показатели для области, с большим удельным весом сельскохозяйственной отрасли в структуре экономики.

Торговля. Оборот розничной торговли составил в I квартале 2016г. сократился по сравнению с 2015 годом на 3,5%.

Строительство. В I квартале 2016 году было введено в эксплуатацию 425 700 м2 жилого фондая, что составляет 96,0 процентов к данным соответствующего периода 2015г.

график прироста темпов строительства в Ростове-на-Дону

Рассматривая график темпов роста строительства жилья, можно констатировать, что рост показателей в начале года является лишь результатом компенсации большого падения 2015 года. Динамика же общая оставляет желать лучшего. Пока область не выходит на устойчивый прирост количества м2 жилья.

Факторы формирования спроса

В области формирования спроса на продукцию строительной отрасли, РО так же идет «в ногу» с Общероссийскими тенденциями:

Потребительские цены на товары и услуги в Ростове и РО растут. Так, за 3 первых месяца 2016 года они увеличились на 2,1%.

А вот реальные доходы населения ростовчан – падают. На графике можно отследить динамику такого падения.

реальные доходы населения РО

Сумма просроченной задолженности по зарплате увеличилась в апреле, например, по сравнению с предыдущим месяцем на целых 10,2%.

Безработица в ЮФО так же шагает, к сожалению, опережающими темпами.

К сожалению, безработица в Северо-Кавказском ФО так же влияет на общие показатели в РО, даже если это не выражено в цифрах и графиках.

сравнение безработицы по ФО

Приведенные показатели говорят о том, что снижение цен на рынке недвижимости не случайное колебание, а сменившийся тренд. Падение доходов населения, отсутствие положительной динамики по безработице – все это факторы давления на цену м2 недвижимости. Этому причиной является ряд внешнеэкономических факторов, повлиявших негативно на развитие целых отраслей экономики РФ. Строительная отрасль Ростова – не исключение.

Чего же ожидать в ближайшей перспективе на рынке недвижимости Ростова и РО?

Исходя их аналитических данных связи цены на недвижимость с биржевыми индексами РФ, такими как РТС, которые отражают состояние всей экономики страны, можно построить следующие предположения по динамике цен на недвижимость в Ростове-на-Дону и РО:

При негативном развитии событий и отставании развития экономики РФ от прогнозируемых на сегодняшний день параметров. (Прогнозы Минэкономразвития сегодня таковы: в 2017 году реальная заработная плата вырастет на 1,2%, а в целом по ВВП порядка 0,8):

  • Давление на рублевые цены жилой недвижимости продолжится из-за дальнейшего падения покупательского спроса
  • В отличие от столичного региона, стремительного падения цен ждать не следует, поскольку цена на рынке недвижимости Ростова не была изначально «перегрета»
  • Тем не менее, дорогие сегменты могут пострадать достаточно значимо, особенно, если период спада затянется
  • Риски возникновения долгостроев и незавершенного строительства повышаются
  • Поскольку маржа застройщиков Ростовского региона не самая высокая, то значительного сокращения издержек ждать не приходится, а поэтому инвестиции в следующие объекты будут частично приостановлены
  • Цена на рынке вторичной недвижимости может начать «скакать» и дополнительно «давить» на котировки вниз
  • Цена новостроек вынуждена будет снижаться не у всех застройщиков, но возможны покупки при проведении акций на достаточно ликвидную недвижимость по сниженным ценам

При положительной динамике, соблюдении или опережении прогнозов развития экономики РФ:

  • Рублевые цены на все типы жилой недвижимости Ростова-на-Дону постепенно стабилизируются и постепенно начнут разворот к росту
  • Рынок сохранит стабильность, увеличив риски только пропорционально падению
  • Застройщики, не обладающие «длинными» деньгами или достаточным объемом финансирования, все-же вынуждены будут пойти на кратковременные дополнительные снижения цены за м2, что удержит стоимость от резкого скачка вверх

Такого мнения придерживаются ведущие эксперты и аналитики в области рынка недвижимости Ростова и РО. Однако, макроэкономические риски России остаются достаточно высокими и с возникновением новых факторов, ситуация может резко измениться. Например, не стоит забывать тот факт, что Ростов-на-Дону является самым близким городом-миллионником к «горячим» точкам на карте – зоне противостояния непризнанных ДНР и ЛНР, и урегулирование конфликта там продвигается не самыми быстрыми темпами.

Анализ рынка недвижимости Ростова-на-Дону, приведенный в данном материале, призван наиболее подробно проинформировать читателя о факторах, влияющих на формирование стоимости м2 жилья. Рекомендации в покупке той или иной недвижимости смогут дать конкретные специалисты и эксперты региона. Надеемся, что данный аналитический материал поможет вам разобраться в ситуации лучше. 



11111 Рейтинг 4.99 [114 Голосов]
Поделиться статьей:

Чтобы оставить комментарий зарегистрируйтесь или войдите на сайт